Andreas Sjöberg, VD för Fastighetsägarna Mittnord.

Hur attraktiv är fastighetsmarknaden i Västerås?

Hur skiljer sig Västerås fastighetsmarknad från andra städer i samma storlek? Framgång träffar Andreas Sjöberg som berättar mer om fastighetsägares samhällsroll och siar om hur corona förändrar kontorslandskapen.

– När det gäller investering i fastigheter får man räkna med väldigt långa perspektiv, snarare 100 än 20 år. Under mina 17 år på Fastighetsägarna har det samtidigt skett en stor förändring. Idag anammar de stora bolagen rollen som samhällsbyggare. Fastighetsägare har idag en helt annan förståelse för hur man bygger en stad och att det krävs mer än bara att bygga enskilda fastigheter, berättar Andreas Sjöberg, VD för Fastighetsägarna Mittnord sedan 17 år tillbaka.

Vad ligger bakom den här förändringen?

– Hela branschen har förstått att en satsad krona från en fastighetsägare är mindre värd jämfört med om flera fastighetsägare gör samma satsning. Istället för att bara se till det egna intresset har vi nu en näring där samarbete prioriteras. En bakgrund till utvecklingen är inspiration från BID-modellen, Business Improvement District, som ligger bakom många framgångsrika samarbetsprojekt i USA. Där finns också en lagstiftning som kan tvinga fastighetsägare att samarbeta. I Sverige bygger projekt med BID-modellen på frivil-lighet från alla parter, vilket egentligen är bättre. En annan bakgrund är att när ränte-nivåerna ligger som de gör idag så är fastigheter egentligen för dyra i inköp, ska du värdeutveckla fastigheter så behöver därför du ha en plan på att vara en integrerad del av samhällsutvecklingen. Kan du som fastighetsägare bidra till att höja attraktiviteten för en ort så leder det till fler investeringar och positiva spiraler som höjer värdet på dina fastigheter.

Vilken samhällsroll kan fastighetsägare spela?

– Det många inte tänker på är att fastighetsägare som äger byggnader i centrala Västerås, de sitter i otroligt många samverkansmöten som få människor känner till, allt från stadsutvecklingsprojekt till trygghetsmöten med polisen med mera. Självklart finns kraven på kvartalsrapportering för börsnoterade bolag, men det kombineras samtidigt med ett brett samhällsengagemang. De stora fastighetsbolagen är genuint intresserade att spela en roll för en positiv utveckling av våra stadskärnor. I Västerås finns det ett föredömligt sam-arbete på många områden. Ett gott exempel är Bostad Västerås. Det är inte en utmaning att hitta hyresbostäder åt de som har en god betalningsförmåga, utmaningen är att hitta hyresbostäder för alla – här spelar Bostad Västerås en stor roll.

Hur skiljer sig Västmanland från andra regioner vad gäller fastigheter?

– Till att börja med kan vi säga att situationen skiljer sig verkligen åt mellan olika mellanstora städer i landet. Norrköping är en typ av ytterlighet med ett fåtal starka lokala fastighetsägare. Det finns en styrka i det. I den andra ändan av spektrat har vi Eskilstuna där det är över 40 fastighetsägare i innerstan, där en del bara äger en fastighet. I det fallet så blir stadsutvecklingsfrågor och gemensamma investeringar en större utmaning. Västerås fastighetsmarknad är ett mellanting, med några starka fastighetsägare med god lokal förankring: Kungsleden, Klövern och Castellum. Trots att de är stora börsnoterade bolag är de väletablerade och upplevs som lokala. Det skapar bra förutsättningar för ett positivt förändringsarbete. När det görs stora utvecklingsprojekt är det viktigt med förändringsbenägna och kapitalstarka aktörer. Vid sidan av de stora finns det även lokala investeringsoffensiva fastighetsägare, så det ger en bra blandning som borgar för att det ska finnas en investeringsvilja över tid. Dessutom finns det hårda fakta som gynnar Västerås: Extremt bra läge i landet, relativt bra köpkraft, en akademisk ingenjörstung stad och stora starka industrier. Det är riktigt bra nyckeltal att kunna visa upp för de som är intresserade av att investera i fastigheter.

Vilka är de hetaste områdena i Västerås?

– I alla segment så pratar man om A, B eller C-lägen. I Västerås så är centrala stan och Kopparlunden A-läge när det gäller kontorsfastigheter. Det är inte självklart att city i en stad av Västerås storlek är det självklara valet för nya kontorsfastigheter. I Västerås är en stor faktor att stora kontorsytor historiskt blivit lediga som gjort det möjligt att fylla upp befintliga byggnader, ofta gamla industrifastigheter, med kontor. Behovet av att bygga nya kontorslokaler har därför inte varit lika stort som i städer av motsvarande storlek. Ända fram till nu vill säga, då det finns ett behov av nya kontorslokaler. I Mälarporten kommer det därför byggas mycket nya kontorslokaler, även om det gör att stadskärnan ramlat längre söderut mot Mälaren är det fortfarande koncentrerat kring centrala staden. Sedan går det förstås inte att prata om fastigheter och Västerås, utan att diskutera Hälla och Erikslund. Bakgrunden känner alla till, att IKEA byggde Erikslund och flyttade från Hälla. Men det som är viktigt att veta är effekten som det fick. Erikslund är i svenska mått en gigantisk handelsplats. Västerås är inte Sveriges tredje största stad men det tredje, nära på andra största, externhandelsplatsen finns här. Det gör att det är lätt att förstå att Västerås city har en utmanande konkurrenssituation, men ser vi totalt sett går det bra för handeln i Västerås. Däremot leder ett minskande flöde också till utmaningar vad gäller tryggheten i de centrala delarna. Samtidigt som just fastighetsägare tillsammans med kommunen kan göra stora insatser för tryggheten, och även prioriterar frågan idag. Såväl i centrum som i miljonprogramsområden går det att göra mycket för att skapa platser som signalerar trygghet och aktivitet. Här spelar fastighetsägarna en nyckelroll.

Hur ser det ut på bostadssidan?

– Här har det funnits en stabilitet länge. Mimer är väldigt etablerade och har cirka hälf-ten av alla hyresbostäder och blir därmed en bas. Sedan har du även som fastighetsägare möjlighet att ta ut relativt konkurrenskraftiga hyror som ändå är på en bra nivå för boende. Sammantaget gör det att bostadsfastigheter har varit en god affär i Västerås. När det gäller den hyra som du kan ta ut på kontorsfastigheter så ligger den på en lägre nivå än förväntat, trots att det handlar om centrumnära lägen. Det hänger främst ihop med att kontorsmarknaden präglats av omvandling av vakanta ytor och kunnat nyttja befintliga stommar och befintlig infrastruktur. Ett område som jag ser kommer att växa är lager och logistik, där det går att dra nytta av Västerås goda läge såklart.

Vad tror du om de långsiktiga effekterna av corona?

– Jag tror att vi kommer att få se en renässans för det egna kontorsrummet som gör det enklare att hantera en pandemi, att vara på arbetet och hålla avstånd. Distansarbete kommer dessutom sannolikt att bli snarare regel än undantag, där vi kanske arbetar hälften av arbetstiden hemifrån. Även när det gäller konferenser så tror jag att behovet av ytor kommer att öka, ska du ha en kickoff vill du ha generösa ytor. Vi är vanemänniskor, distanseringen kommer att leva kvar länge både i vårt huvud och beteende. Sedan kanske inte det är en utveckling som alla fastighetsägare önskar sig när man byggt alla kontorslokaler med öppen planlösning. Coworking kommer definitivt också att ta över mer.

Hur påverkas fastighetsmarknaden på mindre orter?

– Jag tror helt klart att vi kommer att få ett uppsving på bostadssidan. Pandemin gör att man kommer att värdesätta det egna boendet mer vilket gynnar mindre orter. På lokalsidan har många mindre orter ett arbete att göra för att säkerställa att deras stadskärnor är trygga och levande. Det måste vara enkelt att umgås i offentliga miljöer och finnas en service och restauranger som bjuder in till att umgås. Även mindre orter kommer sannolikt att få fler coworkingytor, säger Andreas Sjöberg, VD på Fastighetsägarna Mittnord.